Gastos hipotecarios: todas las claves para recuperar hasta 7.000 euros

Todavía hay muchas personas que no han reclamado los gastos hipotecarios. La cuestión es que no está claro hasta cuándo se va a poder solicitar su devolución. Por ello, los expertos urgen a los rezagados a presentar la reclamación cuanto antes. En juego hay unos 1.500 euros de media, pero en algunas hipotecas la suma puede alcanzar hasta los 7.000 euros.

Hasta hace apenas cuatro años, la práctica habitual en España era que el cliente asumía todos los costes cuando se firmaba una hipoteca para la compra de una vivienda. El Tribunal Supremo español y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea han considerado nula, sin embargo, esta cláusula, por considerarla abusiva, y establecieron cómo se debían repartir los gastos. Estas sentencias han permitido a los consumidores reclamar lo que habían pagado indebidamente. De esta forma, los bancos deben devolver el 50% de la factura del notario y la totalidad del coste del registro, la gestoría y la tasación.

«En la práctica, las entidades están devolviendo el montante principal de las facturas que los clientes abonaron, pero no los intereses generados desde el momento en que se firmó la hipoteca, que, en muchos casos, suponen duplicar el importe a reclamar», explica Marisa Protomártir Sánchez-Cascado, responsable legal de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). En estos casos, los expertos aconsejan aceptar el importe que propone el banco y valorar si merece la pena interponer una demanda por los intereses, que alargará los plazos.

Aquellos consumidores que hayan firmado la hipoteca antes de 2019, que es cuando se establecieron los criterios de reparto y que efectivamente abonaron todos los gastos de la operación. Los expertos insisten en el matiz de que sea un consumidor (persona que firma una hipoteca para comprar su casa). Por ejemplo, un mecánico que pidió un préstamo para comprar su taller no tiene derecho a reclamarlos.

Además, quienes hayan cancelado la hipoteca o la hayan modificado firmando una novación tras renegociar los tipos de interés -algo habitual desde que el Banco Central Europeo empezó a subir los tipos en abril de 2022- también tienen derecho a solicitar la devolución de las facturas antes mencionadas.

Sí, pero el problema es que no están claros. El Código Civil establece que la posibilidad de reclamar prescribe en cinco años (diez en Cataluña), pero la gran incógnita es a partir de cuándo se empiezan a contar esos cinco años. Ante esta confusión, el Tribunal Supremo español pidió al TJUE que aclarara hasta cuándo se podían reclamar los gastos hipotecarios y puso sobre la mesa dos opciones:

– El peor escenario para los consumidores es que el plazo finalice el 23 de enero de 2024, momento en el que se cumplen cinco años de una sentencia clave de 2019 que fijó por primera vez el reparto de gastos. También figura la posibilidad de que se tome de referencia otros dictámenes posteriores del TJUE y el Supremo (2020 y 2021), lo que ampliaría los plazos ligeramente.

– La otra alternativa es que el plazo de prescripción cuente desde que un tribunal confirme la nulidad de la cláusula en cada hipoteca concreta. Esto supondría, en la práctica, que no habría límite para reclamar porque «en el derecho español la nulidad no prescribe, por lo que una persona podría iniciar una demanda y reclamar los gastos de una hipoteca firmada hace 30 años y sus intereses, con el consiguiente efecto económico que tendría sobre las entidades financieras», explica Vicente Ortiz Mira, director del despacho Ortiz Espejo Abogados.

Los expertos no prevén una respuesta por parte del TJUE hasta finales de este año. En esta situación de incertidumbre, «la solución más fácil es reclamar dentro de los plazos que se manejan, es decir, antes de enero 2024. Una vez que se inicia un proceso, aunque sea extrajudicial, los plazos de prescripción dejan de tener efecto«, añade Ortiz Mira.

Lo más sencillo es acudir a una asociación de consumidores, como hizo Susana, o a un abogado. Algunos profesionales llevan batallando desde 2015 (momento en el que se conoció la primera sentencia del Supremo que declaró la nulidad de la cláusula que obligaba al consumidor a pagar todos los gastos).

Si se cumplen los requisitos (que la hipoteca sea de antes de 2019 y que el cliente haya asumido todos los gastos), el profesional le pedirá al hipotecado la documentación necesaria para iniciar los trámites. Así, tendrá que presentar una copia de la escritura de constitución del préstamo y las facturas de los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación (estos recibos suelen estar siempre junto a la escritura de compraventa).

A partir de ahí, se iniciará primero una reclamación extrajudicial para tratar de llegar a un acuerdo amistoso. Si la entidad no respondiera o lo hiciera en negativo (tiene para ello un plazo de entre 15 y 30 días hábiles), sería el momento de plantear una demanda.

«El que reclama ahora lo tiene más fácil que el que lo hizo hace seis años porque las reglas están definidas, después de muchos vaivenes judiciales, y las entidades saben que tienen que restituir los gastos a los clientes; si todavía lo rechazan es simplemente porque quieren que ese coste tenga impacto en los resultados de otro ejercicio», asegura el abogado Ortiz Mira.

Aun así, Protomártir asegura que «todavía todos los meses se ponen demandas y estos procesos se pueden alargar entre 4 y 5 años». Pero, «tras cientos y cientos de sentencias que obligan a los bancos a devolver los gastos, forzar al cliente a ir a una demanda es tan abusivo como la propia cláusula», defiende.

En muchos casos, como en el de Susana, las asociaciones dan este servicio de forma gratuita para el consumidor. En otros, como en Asufin, exigen pagar una cuota de socio de 25 euros (para reclamaciones de hasta 4.000 euros) y de 75 euros (si son superiores).

Por su parte, los abogados, si lo resuelven favorablemente sin ir a los tribunales, cobran un 10% de lo que reciba el cliente. Así, si la entidad le restituye al hipotecado 1.500 euros, el letrado recibirá 150 euros.

Sin embargo, si se va a juicio tras intentarlo extrajudicialmente, la ley establece que el banco tendrá que asumir las costas y el cliente no deberá pagar nada.